Начать бизнес

Офисы в Минске

Международный лидер в сфере услуг на рынке недвижимости и управления инвестициями. Полный спектр профессиональных услуг для арендаторов, собственников и инвесторов в недвижимость.

Наверное, последняя проблема ИТ-компании в стране — снять хороший офис в центре города. Крупные и средние технологические фирмы поглощают почти все качественные площади. Но есть небольшая положительная динамика — время от времени новые бизнес-центры появляются.

— 1+ миллион кв. м арендной площади в бизнес-центрах классов А, В1 и В2 — всего в Минске

— 700 тысяч кв. м в зданиях класса С, в том числе в государственных объектах

— ИТ-компании занимают 35% всех арендованных площадей

Пока в столице офисная недвижимость класса А представлена только одним бизнес-центром («Велком», улица Интернациональная, 36/2). Доминирует класс В2, на который приходится 60% предложений. Спрос со стороны компаний, для которых важно качество офисов, удовлетворяется за счет класса В1. Рост предложения новых площадей умеренный: за 8 месяцев 2019 года появилось 5 офисных объектов арендной площадью 37,3 тысячи квадратных метров. Из хорошего: 2 из них — качественные объекты класса В1.

(Все данные — конец августа 2019 года.)

Классы и цены

В 2018-2019 годах ставки арендной платы росли. Причина — небольшой рост предложения на фоне роста спроса. Как следствие — нет дешевых вариантов, но есть интерес у ИТ-компаний к качественным объектам. Ожидается, что в офисах классов А и B1 ставки продолжат расти.

Качественные офисы в Минске стоят от 18 евро без НДС за квадратный метр.

Крупные площади сегодня почти полностью арендованы айтишниками. И практически все факты аренды бизнес-центров целиком на рынке офисов Минска — это про ИТ-компании. Как правило, ставка при аренде бизнес-центра целиком на 30-50% ниже, чем при аренде отдельных этажей в здании.

Классы и цены по сравнению с другими странами.

Легенда

  • Город
  • Ставка премиальных бизнес-центров
  • Ставка бизнес-центров второго класса
  • Стрелки указывают на ожидаемое движение в течение следующих 12 месяцев

 

Лучшие бизнес-центры для ИТ-компаний.

ИТ-кварталы Минска

Много белорусских ИТ-компаний расположены на территории Парка высоких технологий. Это район улиц Академика Купревича, Руссиянова, Франциска Скорины и Программистов. Но у ПВТ принцип экстерриториальности. К тому же не все ИТ-компании входят в ПВТ.

Второе по величине скопление компаний —  «ИТ-треугольник» в границах улиц Платонова — Академическая — Куйбышева — Хоружей. Это чуть восточнее географического центра города, рядом с alma mater индустрии: БГУИР и его филиалом Минским радиотехническим колледжем. Также рядом Белорусская государственная академия связи. В этом ИТ-треугольнике — головной и back-офис компании Itransition, back-офис IBA, iTechArt, Synesis, Playtika и др.

Офисы остальных ИТ-компаний неравномерно распределены по всему городу.

ИТ-кварталы Минска.
«ИТ-треугольник» в границах улиц Платонова — Академическая — Куйбышева — Хоружей.

Лучшие ИТ-офисы Минска

Flo
Vizor Games
«Яндекс»
Appodeal
Synesis
Gismart

Офисы, которые построили себе ИТ-компании

Минские ИТ-компании в основном арендуют офисы, а не строят. Но есть исключения: построенные с нуля офисные здания и реконструированные старые.

БЦ компании EPAM Systems
Адрес ул. Академика Купревича, 3В
Площадь (GBA), кв. м 14 015 (7 этажей)
Класс В1
Дополнительные сервисы наземная парковка, на каждом этаже зоны отдыха и буфеты, душевые, кафе на 1-м этаже, зона отдыха на природе
Год постройки 2015
Особенности собственный дата-центр, автономный генератор, обеспечивающий работу офиса в течение 8 часов
БЦ компании IBA IT Park
Адрес ул. Программистов, 3
Площадь (GBA), кв. м 11 979 (6 этажей)
Класс В1
Дополнительные сервисы 3-уровневый паркинг, фитнес-центр
Год постройки 2016
Особенности открытая терраса, собственный ЦОД, тепловая энергия, выделяемая в процессе работы ЦОДа, идет на обогрев ФОКа
БЦ компании Itransition
Адрес ул. Кульман, 1
Площадь (GBA), кв. м 5808 (4 этажа)
Класс В2
Дополнительные сервисы кухни, столовая, кабинеты массажа, велопарковка, автопарковка с шлагбаумом, система распознавания лиц
Год постройки 2018 — реконструкция фасада

Чего ждать от рынка

Рассказывает Денис Четвериков, управляющий партнер Colliers International, Беларусь:

— Судя по всему, минские ИТ-компании продолжат нанимать все больше людей. Это, безусловно, стимулирует развитие рынка девелопмента, но как минимум в 2020 году сохранится умеренный дефицит действительно качественных помещений. Условно: если в компании больше 100 человек, найти классный офис в удобном месте — это задача со звездочкой.

В 2020-м заработает новый бизнес-центр в самом центре города на площади Октябрьской. Он немного «закроет» потребность в сегменте качественных офисов.

Компании все чаще будут заключать договоры аренды до ввода новых объектов в эксплуатацию. А вот активность на рынке долевого строительства останется низкой: такие объекты не очень подходят ИТ-компаниям. Во-первых, эти офисы не выходят современными. Во-вторых, такие инвестиции, как правило, айтишникам невыгодны. Тем не менее, похоже, компании станут активнее покупать этажи или офисные блоки в готовых бизнес-центрах.

Портрет наиболее активного и привлекательного для девелоперов арендатора не изменится — это будут ИТ-компании. «Сегрегация» начнет происходить внутри: в угоду крупным арендаторам будут выселять компании помельче. Но вряд ли это станет массовым явлением.

Как выбрать офис в Минске

1 Определите критерии и точно установите, для чего вам офис: это расширение компании, изменение в HR-политике, расширение back-офиса или front-офиса и проч. Важны: оптимальное положение в черте города, размер, желаемая ставка аренды, инфраструктура. Старайтесь выделить как можно больше критериев. Если офис не подходит по 1-2 параметрам, это не повод отказываться от него, если доминируют положительные важные для вас пункты. Думайте о перспективе роста хотя бы на год или полтора: потом можно не найти возможность расшириться в выбранном здании и придется снова переезжать. А как известно, переезд сродни пожару.

2 Обязательно посетите офис и все внимательно изучите. Относитесь осторожно к любой внешней информации (например, негативный отзыв на форумах или статья в медиа). Отбросьте субъективный взгляд на район («разве в спальном районе может быть хороший бизнес-центр?»). Не ведитесь на стереотипы и лично посмотрите каждый вариант.

3 Рассматривайте всегда несколько вариантов. Пусть это и сложно сделать в условиях дефицита вакантных качественных предложений, но всегда держите в голове альтернативу. Часто компания выбирает только один вариант, ведет переговоры, которые потом ничем не заканчиваются. После чего начинаются новые поиски.

4 Работайте с профессиональными участниками рынка. В офисном Минске много объектов, возведенных методом долевого строительства. В итоге, чтобы снять, например, этаж, надо вести переговоры об условиях с 2-5, а то и более собственниками. Как правило, это представители мелкого бизнеса и переговоры с ними — «назад в 90-е». Если у бизнес-центра единый собственник и единая управляющая компания, сэкономите время и нервы.

5 Не игнорируйте независимых брокеров, консультантов, дизайнеров. Консультанты грамотно разместят отделы в помещениях по их функциональному назначению и коммуникации внутри компании, профессионально посмотрят на организацию внутренних процессов, сориентируют, на чем можно снизить издержки. Например, большее по площади помещение с меньшей ставкой аренды по причине неэффективности может стоить столько же, сколько стоит меньшее, но более дорогое и эффективное помещение.

6 Обращайте внимание на объекты в стадии строительства. Во-первых, это может быть единственным вариантом подбора хорошего офиса в условиях дефицита предложения готовых. Во-вторых, в строящихся проектах можно «выторговать» более выгодные условия. В зависимости от предполагаемых сроков вхождения в проект у бизнеса будет возможность договориться с собственником о строительстве офиса под конкретные нужды компании в рамках сметы и за счет арендодателя. Например, изначально перегородки можно не ставить или расположить в другом месте, перенести системы вентиляции и кондиционирования, развести сети, выбрать тип и цвет коврового покрытия и т.д.

7 Не избегайте открытых пространств. Сейчас многие критикуют open space. Зря. Открытое пространство можно разделить на секции, а вот капитальные кабинеты расширить получится не всегда. Открытые площади позволят создать в офисе планировку, которая нужна компании. Это повлечет определенные затраты, но здесь мы можем вернуться к вопросу эффективности использования рабочего пространства. Либо вы делаете офис максимально эффективным сразу, либо постоянно тратите деньги на низкоэффективные площади, за которые тоже платите.

8 Уделяйте внимание деталям, инженерии. Запрашивайте информацию про системы вентиляции, кондиционирования, открывающиеся окна, силовые и слаботочные электрические сети, возможность их переноса в другие места в случае установки дополнительных перегородок, стоимость таких работ, кто будет их производить и оплачивать; уточните у собственника его отношение к сторонним подрядным организациям. Можно попросить самого арендодателя (если он готов это делать) помочь в организации работ. Не стоит отказываться от офиса, если в нем не разведены слаботочные сети (телефонные провода, ТВ-кабели, оптоволоконные провода). Скорее всего, имеющихся мощностей вам все равно будет недостаточно, и еще неясно, что дешевле: сделать новые сети под себя или адаптировать существующие.

9 Не забудьте о парковке. Часто у минских офисов закрытая парковочная зона. Аренда машино-мест на ней платная. Необходимо грамотно прописать право доступа на парковку в самом договоре аренды (консультируйтесь с юристамии и специалистами в сфере недвижимости). Настороженно относитесь к заверениям собственников «у нас паркинга нет, но вот через полгода рядом построится торговый центр, и там будет огромный паркинг, ваши ребята им пользоваться будут». У центра могут быть свои виды на этот паркинг. Возможно, ваши сотрудники им пользоваться и смогут. Но не факт, что бесплатно.

10 Изучите инфраструктуру окружения.

11 Обратите внимание на заполненность офисного здания и его узнаваемость. Важно знать, кто еще арендует помещения в этом здании. Во-первых, если в числе арендаторов есть компании с известными именами – это означает, что офис соответствует высоким стандартам качества. Крупные арендаторы за этим следят. Во-вторых, чем меньше вакантность, тем меньше ремонтных работ (и, соответственно, шума) будет у соседей во время заезда. Даже если здание не заполнено полностью, оговаривайте с собственником режим проведения ремонтных работ, чтобы они не мешали вам. В-третьих, в числе арендаторов могут быть компании, соседство с которыми вам нежелательно или вообще противопоказано.

12 Изучите систему контроля доступа в офис. Не во все офисы пускают в режиме 24/7, а вам это может быть важно. Некоторым компаниям необходимо иметь открытый доступ, но при этом контролировать его. В такой ситуации предпочтительной кажется установка систем контроля доступа на выходе из лифтового холла или непосредственно на дверях входа в офисное помещение.

13 Изучайте и обсуждайте условия аренды. Они впоследствии лягут в проект вашего договора с арендодателем. Если у вас есть своя юридическая служба, она проследит за грамотностью составления договора и минимизацией рисков. Если такой службы нет, обращайтесь к брокерам или внешним юристам. Это расходы. Но они не так велики, как риски, которым вы можете подвергнуть компанию.

14 Обращайте внимание на эксплуатационные расходы. Как правило, ставки указаны «triple net», а платежи сверху в размере 2-4 евро на 1 квадратный метр площади существенно повышают расходы на аренду. Уточняйте, что в них входит и соответствуют ли услуги затратам.

Коворкинги

Imaguru
Адрес ул. Фабрициуса, 4
Расположение ст. м. «Институт культуры» (7 мин.), «Площадь Ленина» (14 мин.)
Время работы 8:00–22:00 без выходных
Условия возможность fix-рабочего места, кофе, чай, wi-fi
Стоимость 1 час — USD 2; 1 день — USD 10; 1 неделя — USD 48; 20 часов — USD 29; 50 часов — USD 73; 1 месяц — USD 98; 1 месяц* — USD 146; 1 месяц для команды** — USD 433
* включены fix-рабочее место, переговорные, посещения events, партнерская/менторская программа
** кроме вышеперечисленного — отдельная комната
Общая площадь 1600 кв. м
Парковка стихийная
«Кто такой Джон Голт?»
Адрес ул. Шорная, 20
Расположение ст. м. «Фрунзенская» (8 мин.), «Немига» (15 мин.)
Время работы 9:00–22:00 без выходных
Условия кофе, чай, wi-fi, переговорная, игровая комната, магазин сувениров, флипчарт, проектор
Стоимость абонемент на 30 дней – USD 98; 20 дней – USD 84; 10 дней – USD 52
Общая площадь 400 кв. м
Парковка стихийная
«Кто такой Джон Голт?»
«Пентхаус»
Адрес пр-т Победителей, 7А, БЦ «Роял Плаза»
Расположение ст. м. «Немига» (4 мин.), «Фрунзенская» (11 мин.)
Время работы круглосуточно
Условия кофе, чай, wi-fi, флипчарты, пледы
Стоимость абонемент на 1 месяц — EUR 220; 1 сутки – EUR 15
Общая площадь 1440 кв. м (площадь 2 этажей), 114 раб. мест
Парковка стихийная
«Коворкинг №1»
Адрес ул. Мележа, 5
Расположение в 290 м — остановка общественного транспорта, ст. м. «Академия наук» — 1,4 км
Время работы 10:00–19:00 в будние дни
Стоимость 1 час — USD 1,5; 1 месяц — USD 98 (+ переговорная 5 часов и 30 страниц распечатки)
Общая площадь 1600 кв. м
Парковка свободная
«Работаем!»
Адрес ул. Куйбышева, 22
Расположение ст. м. «Площадь Победы» (12 мин.). Возле входа в здание остановка общественного транспорта
Время работы 24/7
Стоимость 1 месяц — USD 98
Общая площадь 165 кв. м (27 рабочих мест)
Парковка ограниченная
«Работаем!»
Regus Paparats Kvetka
Адрес ул. Свердлова, 2
Расположение в пешей доступности (4 мин.) ст. м. «Площадь Ленина» и несколько автобусных остановок, откуда можно добраться в любой район города
Время работы 8:00—17:00 в будние дни
Стоимость 1 день – от EUR 6,3
Общая площадь 102 рабочие станции и 42 меблированных офиса, около 1150 кв. м
Парковка ограниченная
Takeoff
Адрес ул. Платонова, 20
Расположение ст. м. «Площадь Якуба Коласа» (7 мин.)
Время работы 24/7
Стоимость абонемент на 30 дней – USD 420
Общая площадь 3000 кв. м
Парковка крытый паркинг
Takeoff
Читайте также про бесплатный коворкинг в центре города.

Если хотите развивать бизнес в Минске, будет также полезно:

Условия для бизнеса в стране.

ИТ-Беларусь.

Инвестиции.

Офисы в Минске.

По теме
Криптовалюта. Как в стране полностью урегулировали сферу

Узаконены биржи криптовалют, операторы обмена криптовалют, майнинг, смарт-контракт, блокчейн

Бизнес и ИТ в Беларуси

Технологии — самая быстрорастущая и стабильная часть экономики страны